Steuerfreie Veräußerung von Immobilien aus dem Privatvermögen - Spekulationsfrist beachten
I. Einleitung
Wer plant, eine Immobilie aus dem Privatvermögen zu verkaufen, sollte sich besser früher als später mit dem Thema Spekulationsfrist bei Immobilienveräußerungen beschäftigen. Bei Nichtbeachtung der Spekulationsfrist drohen nämlich unter Umständen nicht einkalkulierte Steuerzahlungen.
Hintergrund ist, dass der Gesetzgeber bei bestimmten Wirtschaftsgütern (beispielsweise Immobilien) eine Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt, wenn diese innerhalb einer bestimmten, vom Gesetz vorgegebenen Frist, veräußert werden. Bei Immobilien beträgt diese Frist grundsätzlich zehn Jahre, § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 22 Nr. 2 EStG.
Auch der BFH sieht die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Veräußerung innerhalb der typisierenden gesetzlichen Spekulationsfristen als gegeben an und verzichtet deshalb in entsprechenden Fällen auf eine gesonderte Prüfung (BFH IX R 38/11, BFH IX R 10/22). Die tatsächlichen Motive der Veräußerung seien dann irrelevant (BFH X R 66/92). Ein potenzieller Veräußerungsgewinn wäre in entsprechenden Fällen steuerbar und mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.
Gleichwohl fällt bei einer Veräußerung außerhalb der Spekulationsfrist keine Steuerbelastung an, denn der Veräußerungsvorgang ist dann nicht steuerbar.
Der nachfolgende Artikel soll einen Überblick über die Spekulationsfrist im Zusammenhang mit den Veräußerungen von Immobilien aus dem Privatvermögen geben sowie die Ausnahmetatbestände bei Selbstnutzung der Immobilie erläutern.
II. Spekulationsfrist
Die Spekulationsfrist für Immobiliengeschäfte liegt grundsätzlich bei zehn Jahren, § 23 Abs. 1 S.1 Nr. 1 EStG. Wenn also zwischen der Anschaffung und der Veräußerung der Immobilie nicht mehr als zehn Jahre liegen, handelt es sich um eine steuerbare Veräußerung.
Im Umkehrschluss bedeutet das, wenn zwischen der Anschaffung und der Veräußerung der Immobilie mehr als zehn Jahre liegen, ist der Vorgang nicht steuerbar und damit nicht der Einkommensbesteuerung zu unterwerfen. Die Veräußerung eines Immobilienobjekts außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist zählt im Übrigen auch nicht als Zählobjekt im Sinne des gewerblichen Grundstückshandels.
II.1. Berechnung der Spekulationsfrist
Wie viele Leser, die Immobilien vermieten, wahrscheinlich wissen, kann die Abschreibung auf den Gebäudeanteil bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG ab dem Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums, d.h. dem Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahr geltend gemacht werden.
Nun könnte man also glauben, dass der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen, Lasten und Gefahr auch für die Berechnung der zehnjährigen Spekulationsfrist maßgeblich ist.
Tatsächlich ist es aber so, dass für die Berechnung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung von Immobilien grundsätzlich die Zeitpunkte der Abschlüsse der schuldrechtlichen Kaufverträge von Bedeutung sind (BFH X R 88/95).
Eine Ausnahme besteht jedoch darin, wenn Nutzen, Lasten und Gefahr bereits vor Abschluss der schuldrechtlichen Kaufverträge übergehen (BFH IX R 1/01). In diesem Fall ist der Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahr maßgeblich.
Für die Fristberechnung gelten § 108 Abs. 1 AO, § 187 Abs 1 BGB, § 188 Abs. 2 und 3 BGB.
Als grobe Faustformel kann man sich merken, dass die Haltefrist den jeweiligen Erwerbszeitpunkt um einen Tag überschreiten muss (z. B. Kauf der Immobilie am 10.03.2015 und Verkauf der Immobilie am 11.03.2025).
II.2. Ausschließliche Eigennutzung der Immobilie zu Wohnzwecken
Unabhängig von der zehnjährigen Spekulationsfrist können Steuerpflichtige, die die zu veräußernde Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, immer steuerfrei verkaufen, § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 Alt. 1 EStG.
Das Merkmal "ausschließlich" bezieht sich hierbei auf den zeitlichen Umfang der Nutzung. Bereits geringfügige Unterbrechungen der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken führen dazu, dass die Begünstigung entfällt und die übliche zehnjährige Spekulationsfrist greift.
Übliche Leerstände vor Beginn der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken sind jedoch unschädlich, insoweit sie mit der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Zusammenhang stehen (z.B. Durchführung von Renovierungsarbeiten vor dem Einzug, BFH IX R 18/03).
Ebenso gilt dies für einen Leerstand vor einer Veräußerung, sofern der entsprechende Zeitraum für die Veräußerung benötigt wurde. Üblicherweise muss die Veräußerungsabsicht hier jedoch nachgewiesen werden, sodass erweiterte Dokumentationspflichten notwendig sind.
II.3. Eigennutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren
Ebenfalls nicht steuerbar ist die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken einer bisher fremdgenutzten Immobilie, sofern der Steuerpflichtige im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken in der Immobilie gewohnt hat, § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 Alt. 2 EStG.
Dabei muss der Zeitraum der Selbstnutzung keine vollen drei Zeitjahre umfassen. Es ist vielmehr ein zusammenhängender Zeitraum innerhalb der letzten drei Jahre erforderlich. Im Extremfall genügt eine Selbstnutzung von einem Jahr und zwei Tagen (BFH IX R 37/16).
Als Faustformel kann man sich merken, dass man drei mal Silvester in der Immobilie geifert haben muss, damit die Veräußerung nicht der Besteuerung unterliegt.
III. Fazit
Wie der vorherige Artikel gezeigt hat, ist der steuerfreie Verkauf von Immobilien aus dem Privatvermögen möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Insbesondere ist hier die zehnjährige Spekulationsfrist zu nennen. Wenn bei Dir Veräußerungen von Immobilien aus dem Privatvermögen geplant sind, unterstützen wir gerne bei der Umsetzung.
Zuletzt aktualisiert: August 2026
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