Immobilie privat oder über Immobilien GmbH erwerben?
I. Einleitung
Immobilien erfreuen sich bei den Deutschen als erstrebenswertes Kapitalanlageobjekt. Sie versprechen im Regelfall eine solide Rendite über die Haltedauer bei gleichzeitigem Inflationsschutz auf die Anfangsinvestition.
Viele Immobilieninvestoren stellen sich jedoch früher oder später die Frage, was in ihrer individuellen Situation sinnvoller ist: Eine Immobilie besser privat oder über eine GmbH kaufen?
Hierbei handelt es sich wohl um eine der wichtigsten Entscheidungen bei der Immobilienbesteuerung, denn diese Gestaltung hat sowohl Auswirkungen auf die laufende Besteuerung als auch auf die Besteuerung bei Veräußerung der Immobilie.
Aber nicht nur die individuelle Situation des Immobilieninvestors ist ausschlaggebend: Bei der Entscheidung, ob der Kauf privat oder über eine Immobilien GmbH erfolgen soll, müssen die Rahmendaten des Kaufobjektes selbst ebenfalls mit in die Entscheidungsfindung einbezogen werden.
Dieser Blogbeitrag soll anhand verschiedener Beispiel-Szenarien einen Vergleich der Steuerlast zwischen privat gehaltenen Immobilien und Immobilien in einer Immobilien GmbH vornehmen.
II. Grundlagen der Besteuerung von Immobilien im Privatvermögen und Immobilien in der Immobilien GmbH
II.1. Besteuerung von Immobilien im Privatvermögen
Grundsätzlich gehören laufende Überschüsse aus fremdvermieteten Immobilien, die im Privatvermögen gehalten werden, zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diese Einkünfte werden zum persönlichen Einkommensteuertarif (§ 32a EStG) mit einem Höchstsatz von bis zu 42 % (Spitzensteuersatz) bzw. 45 % (Reichensteuersatz) und ggf. Kirchensteuer besteuert. Ab einem zu versteuernden Einkommen von etwa 75.000 EUR kommen noch 5,50 % Solidaritätszuschlag auf jeden weiteren Euro Einkommensteuerbelastung hinzu (§ 4 SolZG). Ein Verlustausgleich ist innerhalb der Einkunftsart als auch mit anderen Einkunftsarten möglich.
Die Veräußerung einer Immobilie aus dem Privatvermögen kann unter bestimmten Voraussetzungen nicht der Einkommensteuer unterliegen (sogenannte nicht steuerbare Veräußerung). Beispielsweise wäre hier die Veräußerung der Immobilie nach Ablauf einer zehnjährigen Spekulationsfrist zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie zu nennen.
II.2. Besteuerung von Immobilien in der Immobilien GmbH
Eine GmbH mit Sitz oder Geschäftsleitung in Deutschland erzielt qua Rechtsform Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 8 KStG). Damit einher geht grundsätzlich die Gewerbesteuerpflicht (§ 2 GewStG). Sofern die GmbH jedoch ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, kann die GmbH, unter Beachtung der weiteren Voraussetzungen, die erweiterte Grundstückskürzung in Anspruch nehmen (§ 9 GewStG). Dies steht einer Befreiung von der Gewerbesteuer (für die Vermietungseinkünfte) gleich.
Somit liegt die Steuerbelastung einer Immobilien GmbH, die ausschließlich Einkünfte aus der Verwaltung eigenen Grundbesitz erzielt, bei 15 % Körperschaftsteuer (§ 23 KStG) und 5,50 % Solidaritätszuschlag (§ 4 SolZG) auf die festzusetzende Körperschaftsteuer. Ab dem Jahr 2027 sinkt der Körperschaftsteuersatz jährlich um 1 % bis er im Jahr 2032 10 % beträgt.
Die Veräußerung einer Immobilie in einer Immobilien GmbH ist voll Steuerpflichtig und unterliegt somit der Besteuerung mit Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag. Hinzu kommt ggf. die Belastung mit Gewerbesteuer, sofern die Veräußerung nicht auf den 31.12. eines Jahres entfällt und auch an diesem Tag das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie auf den Erwerber übergeht.
III. Beispielrechnung anhand von zwei Szenarien
Um zu veranschaulichen, welchen Einfluss verschiedene Parameter auf die Entscheidung haben, ob eine Immobilie privat oder in einer Immobilien GmbH gekauft werden sollte, wollen wir Dir im Folgenden zwei Szenarien vorstellen. Anhand dieser zwei Szenarien werden wir eine Vergleichsrechnung durchführen, um die Frage zu beantworten, in welcher Struktur das Objekt gekauft werden sollte.
In allen Szenarien gehen wir von folgenden Parametern aus:
- die Anschaffungskosten für die Immobilieninvestition betragen EUR 2.000.000. Dabei teilt sich der Kaufpreis mit einem Anteil von
25 % auf Grund und Boden und mit einem Anteil von 75 % auf das Gebäude auf. - Aus Vereinfachungsgründen gehen wir von einer 100 % Eigenkapitalfinanzierung aus.
- Das Baujahr der Immobilie ist das Jahr 2000.
- Die Investition wird zum 1. Januar getätigt.
- Es wird eine ortsübliche Miete vereinbart. Die Vermietung erfolgt zu Wohnzwecken.
- Die Veräußerung der Immobilie findet am 31. Dezember statt.
- Die Privatperson ist ledig, konfessionslos und versteuert ihre Einkünfte zum Spitzensteuersatz von 42 %.
- Die Immobilien GmbH erfüllt die Voraussetzungen der erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung und erzielt daneben auch keine weiteren Einkünfte.
- Vereinfachend wird ein konstanter Körperschaftsteuersatz von 10 % für die Immobilien GmbH angenommen. Somit wurde die schrittweise Absenkung des Körperschaftsteuersatzes auf 10 % im Modell bereits vollständig berücksichtigt.
- Um die Ergebnisse vergleichbarer zu machen, schüttet die GmbH sämtliche Gewinne am Ende des Beobachtungszeitraums an den Gesellschafter aus.
- Vereinfachend wird angenommen, dass Steuerzahlungen für den jeweiligen Veranlagungszeitraum bis zum Ende des jeweiligen Veranlagungszeitraums geleistet werden.
- Auf- und Abzinsungseffekte werden vernachlässigt.
III.1. Szenario 1: Immobilie mit mittlerer bis hoher Nettomietrendite und Wertverlust
In unserem ersten Szenario erzielt die Immobilie eine laufende Nettomietrendite in Höhe von 6 %. Der Beobachtungszeitraum beträgt 30 Jahre. Der Wert der Immobilie reduziert sich während des Beobachtungszeitraums um 20 % auf EUR 1.600.000.
Erwerb der Immobilie im Privatvermögen
Bei Erwerb der Immobilie im Privatvermögen erzielt der Investor einen vorläufigen Gewinn in Höhe von EUR 120.000 (6 % x EUR 2.000.000) pro Jahr bzw. EUR 3.600.000 über den gesamten Betrachtungszeitraum.
Dieser vorläufige Gewinn ist für Zwecke der Besteuerung um die Abschreibung auf den Gebäudewert der Immobilie zu reduzieren. Da die Immobilie im Privatvermögen gehalten wird und das Baujahr der Immobilie das Jahr 2000 ist, liegt die jährliche Abschreibung bei 2 % p. a. und damit bei EUR 30.000 jährlich (EUR 2.000.000 Anschaffungskosten x 75 % Gebäudeanteil x 2 % jährliche Abschreibung = EUR 30.000) bzw. EUR 900.000 über den Betrachtungszeitraum von 30 Jahren.
Der Immobilieneigentümer erzielt somit jährlich einen steuerlichen Überschuss vor Steuern in Höhe von EUR 90.000. Bei einem Steuersatz von 42 % fallen somit jährlich EUR 37.800 Einkommensteuer zzgl. etwa EUR 2.079 Solidaritätszuschlag an. Dies führt zu Steuerzahlungen in Höhe von EUR 1.196.370 über den Betrachtungszeitraum von 30 Jahren.
Da sich die Abschreibung nicht auf die Liquidität des Immobilieneigentümers auswirkt, erwirtschaftet der Investor einen jährlichen Liquiditätsüberschuss in Höhe von EUR etwa EUR 80.121. Über den Vergleichszeitraum von 30 Jahren erwirtschaftet der Immobilieninvestor somit einen Liquiditätsüberschuss in Höhe von etwa EUR 2.403.630.
Nach Ablauf von 30 Jahren ist die Veräußerung der Immobilie aus dem Privatvermögen heraus nicht steuerbar. Der Veräußerungserlös von EUR 1.600.000 EUR fließt dem Kapitalanleger somit ohne Steuerbelastung zu. Damit erhöht sich der Gesamtliquiditätsüberschuss auf EUR 4.003.630.
Erwerb der Immobilie in der Immobilien GmbH
Die laufende Besteuerung der Immobilien GmbH sieht im Vergleich zu der im Privatvermögen gehaltenen Immobilie grundlegend anders aus. Dabei unterscheiden sich die Angaben für Mieteinnahmen und Abschreibungen nicht. Auch die GmbH erzielt einen Gewinn vor Steuern in Höhe von EUR 90.000.
Aufgrund der Erfüllung der Voraussetzungen der erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung entfällt bei der GmbH die Belastung mit der Gewerbesteuer. Somit müssen vom Ergebnis vor Steuern lediglich EUR 9.000 Körperschaftsteuer und EUR 495 Solidaritätszuschlag abgezogen werden. Die Steuerzahlungen summieren sich bezogen auf das Ergebnis aus der laufenden Vermietung der Immobilie auf EUR 284.850.
Da auch bei der GmbH die Abschreibung zu keinen Mittelabflüssen führt, entsteht in diesem Szenario eine freie Liquidität von EUR 110.505 jährlich. Bzw. EUR 3.315.150 über den gesamten Beobachtungszeitraum.
Anders als bei der Privatperson ist die Veräußerung der Immobilie jedoch der Besteuerung zu unterwerfen. Versteuert wird der Veräußerungsgewinn in Höhe von EUR 500.000 (Veräußerungspreis EUR 1.600.000 ./. Restbuchwert EUR 1.100.000). Dies führt zu einer weiteren Steuerbelastung in Höhe von EUR 50.000 Körperschaftsteuer und EUR 2.750 Solidaritätszuschlag. Die Gesamtsteuerbelastung steigt somit auf EUR 337.600. Gleichzeitig steigt der Liquiditätsüberschuss auf EUR 4.862.400 im Beobachtungszeitraum.
Bis hier hin ist die GmbH klar im Vorteil. Jedoch müssen die thesaurierten Gewinne aus der GmbH ausgeschüttet werden. Die Gewinne belaufen sich inklusive der Veräußerung der Immobilie über den gesamten Beobachtungszeitraum auf EUR 2.862.400. Die Ausschüttung dieser Gewinne hat zur Folge, dass 25 % Kapitalertragsteuer (EUR 715.600) und 5,50 % Solidaritätszuschlag (EUR 39.358) anfallen. Damit steigt die Gesamtsteuerbelastung, bis das Vermögen dem Gesellschafter frei zur Verfügung steht auf EUR 1.092.558. Somit würde die Immobilien GmbH in diesem Vergleich einen Vorteil von EUR 103.812 in der Steuer- und Liquiditätsbelastung haben.
III.2. Szenario 2: Immobilie mit niedriger Nettomietrendite und Wertverlust
In unserem zweiten Szenario erzielt die Immobilie eine laufende Nettomietrendite in Höhe von 2 %. Der Beobachtungszeitraum beträgt ebenfalls 30 Jahre. Der Wert der Immobilie erhöht sich jedoch im Unterschied zum ersten Szenario um 30 % auf EUR 2.600.000.
Kauf der Immobilie im Privatvermögen
In diesem Szenario liegt der vorläufige Gewinn bei EUR 40.000 pro Jahr bzw. EUR 1.200.000 über den gesamten Betrachtungszeitraum.
Die Abschreibung auf den Gebäudewert der Immobilie mindert den vorläufigen Gewinn bei jährlicher Abschreibung in Höhe von 2 % p. a. und unverändert um EUR 30.000 jährlich bzw. EUR 900.000 über den Betrachtungszeitraum von 30 Jahren.
Der Immobilieneigentümer erzielt somit jährlich einen steuerlichen Überschuss vor Steuern in Höhe von EUR 10.000. Bei einem Steuersatz von 42 % fallen somit jährlich EUR 4.200 Einkommensteuer zzgl. etwa EUR 231 Solidaritätszuschlag an. Dies führt zu Steuerzahlungen in Höhe von EUR 132.930 über den Betrachtungszeitraum von 30 Jahren.
Da sich die Abschreibung nicht auf die Liquidität des Immobilieneigentümers auswirkt, erwirtschaftet der Investor einen jährlichen Liquiditätsüberschuss in Höhe von EUR etwa EUR 35.569. Über den Vergleichszeitraum von 30 Jahren erwirtschaftet der Immobilieninvestor somit einen Liquiditätsüberschuss in Höhe von etwa EUR 1.067.070 .
Der große Vorteil des Erwerbs im Privatvermögen ist die nicht steuerbare Veräußerung nach 30 Jahren. Der Veräußerungserlös von EUR 2.600.000 EUR fließt dem Kapitalanleger ohne Steuerbelastung zu. Damit erhöht sich der Gesamtliquiditätsüberschuss auf EUR 3.667.070.
Kauf der Immobilie in einer Immobilien GmbH
Auch die GmbH erzielt in diesem Szenario einen Gewinn vor Steuern in Höhe von EUR 10.000 EUR aus der laufenden Besteuerung der Mieteinnahmen. Vom Ergebnis vor Steuern sind EUR 1.000 Körperschaftsteuer und EUR 55 Solidaritätszuschlag abzuziehen. Die Steuerzahlungen summieren sich bezogen auf das Ergebnis aus der laufenden Vermietung der Immobilie somit auf EUR 31.650 über den gesamten Beobachtungszeitraum.
Der Veräußerungsgewinn aus der Immobilienveräußerung in Höhe von 1.500.000 (Veräußerungspreis EUR 2.600.000 ./. Restbuchwert EUR 1.100.000) unterliegt voll der Besteuerung. Dies führt zu einer weiteren Steuerbelastung in Höhe von EUR 150.000 Körperschaftsteuer und EUR 8.250 Solidaritätszuschlag. Die Gesamtsteuerbelastung steigt somit auf EUR 189.900.
Im 30-jährigen Beobachtungszeitraum sind bei der GmbH Gewinne nach Steuern in Höhe von EUR 1.610.100 aufgelaufen. Die Ausschüttung der thesaurierten Gewinne zieht eine Belastung mit Kapitalertragsteuer (EUR 402.525) und Solidaritätszuschlag (EUR 22.139) nach sich.
Damit steigt die Gesamtsteuerbelastung, bis das Vermögen dem Gesellschafter frei zur Verfügung steht auf EUR 614.564. Somit würde die Immobilien GmbH in diesem Vergleich einen Nachteil von EUR 481.634 in der Steuer- und Liquiditätsbelastung haben.
IV. Fazit: Immobilie privat oder in Immobilien GmbH erwerben?
Am Ende lässt sich die Frage, ob eine Immobilie besser privat oder in einer Immobilien GmbH gekauft werden soll, mit einer altbewährten Aussage, die wahrscheinlich schon jeder Mandant von seinem Steuerberater gehört hat, beantworten: "Es kommt darauf an!"
Aber worauf kommt es denn an? Maßgebend sind die individuellen Verhältnisse des Immobilieninvestors und des entsprechenden Investitionsobjektes. Die Beispielszenarien haben veranschaulicht, dass in unterschiedlichen Situationen unterschiedliche Lösungen präferiert werden können.
Ferner wurden zur besseren Vergleichbarkeit und zur Vereinfachung verschiedene Modellierungsannahmen getroffen, die in der Wirklichkeit gegebenenfalls so nicht vorzufinden sind. Des Weiteren wurden eine Vielzahl von Aspekten durch diesen Blogbeitrag nicht angesprochen. Um nur ein paar Beispiele zu nennen: Verzinsung von Liquiditätsüberschüssen (insbesondere bei der GmbH), Anfangsverluste durch Erhaltungsaufwendungen, etc.
Tendenziell lässt sich aber die Aussage ableiten, dass Objekte mit hohen Renditen und niedrigen oder gar rückläufiger Wertentwicklung besser in einer Immobilien GmbH und Objekte mit niedrigen Renditen aber hohen erwarteten Wertsteigerungen besser privat gekauft werden sollen.
Für Beratung im Einzelfall stehen wir Dir selbstverständlich zur Verfügung.